Pasar Perumahan Swedia Belum Pernah Senyasar Sekarang – Pasar perumahan Swedia sekarang lebih panas dari sebelumnya, memaparkan kelemahan dalam campuran kebijakan ekstrem yang disatukan oleh bank sentral tertua di dunia.
Pasar Perumahan Swedia Belum Pernah Senyasar Sekarang
oresundskomiteen – Harga rumah di ekonomi terbesar Skandinavia melonjak 17% pada bulan Maret dari tahun sebelumnya ke tertinggi yang pernah ada, dengan rekor jumlah rumah yang dijual pada kuartal pertama, menurut data yang diterbitkan pada hari Rabu.
Baca Juga : Swedia Terapkan Strategi No Lockdown Menghadapi Pandemi, Guna Hindari Penurunan Ekonomi
Perkembangan harga telah memberi makan ketidaknyamanan di Riksbank yang, seperti rekan-rekannya, harus berkomitmen pada suku bunga ultra-rendah untuk mengarahkan ekonomi melalui pandemi. Tetapi ketidakseimbangan keuangan yang bernanah di bawah permukaan telah mendorong bankir sentral top Swedia untuk melukis gambaran yang agak tidak menyenangkan tentang apa yang sebenarnya terjadi.
“Ini seperti duduk di atas gunung berapi,” kata Gubernur Stefan Ingves baru-baru ini, merujuk pada semua rumah tangga utang yang telah dibangun untuk membayar rumah mereka. “Saya telah duduk di gunung berapi itu selama bertahun-tahun. Itu belum meledak, tetapi tidak menuju ke arah yang benar.”
Pinjaman konsumen di Swedia mencapai 190% dari pendapatan sekali pakai bruto pada akhir tahun lalu. Ingves telah memantau bahwa tumpukan utang yang tumbuh selama bertahun-tahun, mengawasi getaran yang dapat menandakan bahaya di depan. Dan dia tidak sendirian.
Kenaikan harga rumah adalah “jelas sesuatu yang perlu kita awasi,” kata Menteri Keuangan Magdalena Andersson dalam sebuah wawancara pada hari Kamis, menambahkan pemerintah menggunakan langkah-langkah dukungan investasi untuk meningkatkan pasokan perumahan.
“Jika ada peningkatan utang rumah tangga, itu tidak menguntungkan.” Tetapi masih belum jelas apakah peningkatan pengeluaran untuk perumahan bersifat permanen, karena pengeluaran lain telah menurun dan orang-orang berusaha meningkatkan ruang hidup mereka, katanya.
Ada banyak bukti pasar perumahan Swedia berada di tengah-tengah ledakan. Pada hari Kamis, portal rahasia real estat Hemnet mengatakan sedang merencanakan penawaran umum perdana di Stockholm kuartal ini. Perusahaan mengatakan mengharapkan pertumbuhan pendapatan tahunan sebanyak 20%.
Ada sedikit keraguan bahwa kebijakan Riksbank telah berkontribusi pada ketidakseimbangan. Pengembangan pasar perumahan sebagian besar “didorong oleh ekspektasi suku bunga rendah untuk waktu yang lama,” menurut Bjorn Wellhagen, kepala eksekutif Maklarsamfundet, kelompok lobi Swedia yang berfokus pada pasar properti.
Dan itu bukan hanya suku bunga, yang telah dipegang Riksbank di nol sepanjang pandemi. Pembelian obligasi tercakup bank yang membayar pinjaman rumah sekarang merupakan pangsa singa dari program pelonggaran kuantitatif 700 miliar krona ($ 81 miliar).
Pembuat kebijakan di bank sentral tertua di dunia tidak memiliki jalan keluar yang mudah, karena menaikkan tarif tidak ada di kartu setidaknya selama tiga tahun, menurut perkiraan mereka sendiri. Ingves juga mengatakan tidak akan menjadi masalah besar jika inflasi melebihi target inflasi 2% Riksbank “selama beberapa tahun.”
Pasar Perumahan di Swedia
“Harga perumahan yang tinggi dan sewa pasar yang tinggi meningkatkan kerentanan dan ketimpangan. Meskipun moderasi mereka baru-baru ini, harga rumah telah tiga kali lipat secara riil sejak pertengahan 1990-an, mengangkatrasio price-to-income (PTI) hampir 30 persen di atas rata-rata 20 tahun, dengan PTI Stockholm hampir dua kali rata-rata nasional dan di antara yang tertinggi di seluruh dunia. Pembeli baru harus mengambil utang tinggi relatif terhadap pendapatan (DTI), biasanya pada tingkat mengambang, kerentanan makrofinansial.
Selain itu, antrean panjang untuk apartemen yang dikendalikan sewa berarti bahwa mereka yang tidak dapat membeli perumahan harus membayar sewa yang jauh lebih tinggi pada apartemen subletted atau yang baru dibangun, yang diperkirakan rata-rata 65 persen lebih tinggi. Masalah “orang dalam-luar” muncul karena mobilitas tenaga kerja ke pusat-pusat utama paling terganggu bagi mereka yang tidak memiliki orang tua dapat membantu dengan uang muka yang besar, menghambat pertumbuhan dan memperburuk ketimpangan antargenerasi dan regional.
“Perjanjian Januari” mencakup langkah-langkah yang menjanjikan tetapi reformasi perumahan yang komprehensif diperlukan mengingat skala masalah. Elemen kunci dari paket reformasi meliputi:
Membuat pekerjaan pasar sewa: selain sepenuhnya membebaskan sewa apartemen yang baru dibangun, ada kebutuhan untuk fase kontrol yang ada. Pendekatan umum adalah menerapkan sewa pasar ketika ada perubahan penyewa. Akses ke tunjangan perumahan dapat diperluas ke bantalan penyesuaian ini (lihat di bawah), sambil juga menerapkan pajak “windfall” sementara untuk keuntungan pendapatan sewa yang signifikan.
Untuk membantu mengurangi sewa pasar lebih cepat, pasokan sewa harus ditingkatkan, seperti dengan mengurangi hambatan untuk sub-membiarkan dan rumah tangga menyewakan apartemen mereka sendiri, sambil mengandung risiko makrofinansial dari perumahan buy-to-let.
Mengenakan pajak properti untuk menyeimbangkan kembali pasar perumahan: Pajak properti Swedia ditutup pada tahun 2008 menjadi salah satu yang terendah di OECD, membatasi biaya untuk rumah tangga yang menempati perumahan di luar kebutuhan mereka. Peningkatan luas di langit-langit pada pajak properti akan paling efisien, tetapi peningkatan yang ditargetkan ke pusat-pusat utama dapat dipertimbangkan untuk memberi insentif mobilitas di mana yang paling dibutuhkan.
Menghapuskan bunga deferral pajak penambahan modal akan membantu meringankan pencegah mobilitas. Langkah tambahan yang perlu dipertimbangkan adalah pajak hanya sebagian dari keuntungan modal pada tempat tinggal primer. Menerapkan fase pengurangan bunga KPR—yang mendorong permintaan dan harga perumahan—akan berdampak terbatas pada keuangan rumah tangga yang saat ini mengingat rendahnya tingkat suku bunga.
Memproduksi perumahan yang terjangkau: penting untuk menyederhanakan proses perencanaan untuk mengurangi biaya konstruksi yang telah naik lebih dari 28 persen secara riil selama 15 tahun terakhir, dibandingkan dengan 10 persen di area euro.
Produktivitas di sektor konstruksi harus ditingkatkan dengan memperkuat persaingan, termasuk dengan menyelaraskan prosedur penjualan tanah di seluruh kotamadya dan mencegah persyaratan di luar standar bangunan nasional dalam proses persetujuan.
Pemerintah juga harus memperluas subsidi yang ada untuk pembangunan apartemen sewa yang terjangkau, bersama dengan yang untuk perumahan pelajar dan lansia mengingat perubahan demografi.
Melindungi rumah tangga dalam transisi penting untuk membantu membangun konsensus luas tentang reformasi komprehensif. Rata-rata, pangsa pengeluaran sewa dalam pendapatan sekali pakai akan meningkat dari 24 persen menjadi 31 persen, dengan sebagian besar berdampak pada rumah tangga dalam penurunan pendapatan terendah, yang dapat bantalan dengan memperluas pembayaran di bawah tunjangan perumahan yang ada.
Namun, tunjangan ini jarang dibayarkan kepada rumah tangga di kuintil pendapatan kedua atau ketiga, berkontribusi pada total pengeluaran yang relatif rendah untuk tunjangan perumahan di Swedia. Ada kebutuhan untuk meninjau cakupan dan jumlah tunjangan perumahan untuk memberikan keyakinan bahwa transisi ke sewa pasar akan dapat dikelola.
Baca Juga : Banyak Impor Baja Murah Asal China Serta Vietnam Bikin Rugi Dalam Negeri
Pihak berwenang mengakui kelemahan struktural yang telah lama terjadi di pasar perumahan Swedia. Mereka menekankan bahwa kebijakan perumahan bermutasi di Swedia, membatasi kelayakan beberapa reformasi yang dapat paling efektif pada prinsipnya, seperti menaikkan perpajakan properti. Namun demikian, menerapkan langkah-langkah yang termasuk dalam “perjanjian Januari” selama masa jabatan pemerintah akan mewakili langkah maju.”
Swedia telah menderita lebih dari 100.000 kasus Covid-19 yang dikonfirmasi dan lebih dari 5.900 kematian sejak awal pandemi, dibandingkan dengan sekitar 35.000 kasus di Denmark, 13.000 di Finlandia dan 16.000 di Norwegia.
Ekonomi negara ini juga terpukul buruk – melaporkan penurunan PDB 8,3 persen pada kuartal kedua 2020, sebanding dengan penurunan Denmark 7,4 persen tetapi jauh lebih besar dari Finlandia, pada 4,5 persen, atau Norwegia 2,2 persen. Di Inggris, PDB turun 20,4 persen pada kuartal kedua tahun ini.
Bank of Sweden telah menjaga suku bunga rendah dan bank-bank terus meminjamkan hipotek, menjaga pasar properti tetap berjalan, kata Peter Wiman, kepala penelitian Savills di Swedia.
Antara April dan Juni, harga rumah rata-rata di daerah Stockholm Raya naik 2,7 persen pada kuartal sebelumnya, dan naik 6 persen dari tahun ke tahun, menurut badan pemerintah Statistik Swedia. Transaksi meningkat juga: pada kuartal kedua, jumlah rumah yang dijual di ibukota adalah 4,6 persen lebih tinggi dari periode yang sama tahun 2019.
Tetapi indikator ekonomi yang suram dan kenaikan kasus Covid-19 saat ini dapat memulai perlambatan di pasar perumahan, dengan beberapa ahli menggambarkan pasar properti Stockholm sebagai “gelembung” yang siap meledak.
Palmgren mengatakan konstruksi perumahan menurun pada 2020 dari 14.000 menjadi 11.000 unit baru, karena pengembang menghadapi kredit yang lebih ketat dan mengantisipasi pasar yang lebih lambat. PDB negara ini diperkirakan akan turun 3,3 persen tahun ini, dan mengembalikan level 2019 hanya pada akhir tahun depan, menurut Bank of Sweden. Pengangguran pada bulan September berada di 9,2 persen, naik dari 8 persen pada bulan Mei.
“Kami tidak tahu bagaimana ekonomi akan berkembang, tetapi saya pikir akan ada ketidakpastian di kalangan konsumen. Mereka tidak akan mau membeli,” kata Palmgren.
Selama musim panas, sementara orang-orang tidak dapat bepergian ke luar negeri untuk liburan mereka, beberapa penduduk Stockholm telah mengalihkan perhatian mereka ke properti staycation. “Permintaan [untuk rumah musim panas] sangat besar,” kata Göran Skaghammar Selinder, seorang agen lokal di Högalidsmäklarna.